階が上になるほど、坪単価が高いマンション事情

マンションの価格というのは、先ほども言いましたように、価格で考える必要があります。-坪あたりの価格、または1dあたりの新築マンションを見ていくと、そのマンションで今売れ残っているお部屋がどれくらいあるのか、そして1部屋がいくらかを一覧表にして見せている不動産会社が少数派であることに気づきます。これは、残住戸の戸数をわからせないようにした方が、交渉がうまくいく(お客様に売れていないことを悟られて、価格交渉に持ち込まれないようにしたい)と考えているのでしょう。また、1戸あたりの価格が書かれている一覧表も、お客様に見えないようにしています。これらの一覧表は、全て販売事務所の中に掲示されています(契約が決まったお部屋は、そのお部屋の表示部分に、折り紙の蕃穣がピンで刺されています)。そのため、お客様から見ると、今そのマンションで、どれくらいの部屋が売れていて、-戸あたりいくらなのかは、伏せられた情報となります。つまり、お客様が知りうる情報としては、案内されたタイプの違うお部屋213つの間取り・面積と、そのお部屋の価格くらいということになります。たとえば、2階のお部屋が3LDKで侃ぱ、3700万円だったとしましょう。次に案内された3階のお部屋が、ηJmで4320万円、さらに次に案内された8階のお部屋が苅ぱで4864万円だったとしましょう。このような案内を聞いていて、ああそんなものかと、聞き逃してはいけません。ここでさっと電卓を取り出し、「ああ、2階のお部屋は12mあたり約問万円、3階部分は12mあたりω万円、8階部分は12mあたり似万円ですね」などと営業マンに言えば、このお客様は、すごくデキるお客様だと営業は思うでしょう。あまりデキると思われると、同業他社のスパイじゃないかと疑われるかもしれませんが、そこは、「以前、兄夫婦がマンションの購入を考えたことがありまして、一緒に見学にいったんです。そのときに、マンションの見方を不動産会社さんに教えてもらいまして:::」などと言えば、まあOKでしょう。このように、マンションは一般的に、上層階に行くほど、高値設定になっているわけです(ここまで読んでる皆さんはすでにおわかりだと思いますが、これは単に、総販売額が高いという意味ではなく、1坪あたり、または12mあたりの単価が高いという意味です)。なぜ、上層階が高く設定されているかといえば、それは、一般的に上層階のほうが見晴らしもよく景色が良い。また、近隣の建物の日陰になりにくい、という理由が挙げられます。マンションが建っている場所は、容積率が高い場所が多く、その結果、マンション集中地帯になっていることも多々あります。叩階以上ですと、他のマンションの日陰になることはあまりありませんが、2階、3階ですと、時間帯によって他のピルの日陰になりがちです。事務所ならばいざ知らず、居住用マンションでは日照は重要な要素ですから、そのようなマンションを敬遠する人も出てきます。逆に上層階は、そのような心配があまりないので、平米単価が高くなります。しかし、この価格設定にも大いに突っ込みどころがあります。景色や日照が大きく違うのでしたら、平米単価が違うのも、納得できなくもありません。たとえば、2階と日階では、全く違うでしょう。ところが、景色や日照がほとんど変わらない階層で也、この価格差が設けられて販売されているのが実情です。先ほどの例で言えば、「2階のお部屋は12mあたり田万606円、3階部分は1dあたりω万円」という事例です。-階違うだけでldあたり4万円も違います。マンションが何千万円もするものなので、4万円というとたいした金額ではないと感じるかもしれませんが、η2mのお部屋であれば、288万円も違うわけです。3階が2階部分と同じ平米単価であれば、4036万3632円で買えたもが、4320万円米単価でしたら、約4036万円で買えるはずですが、-階上にあるだけで、4320万円になります。約280万円も違いますが、これは不動産業界の慣習ですから、黙ってあきらめてください」と言われれば、「ふざけんな!条件がほとんど変わらないならば、2階部分と同じ値段で売れ」とか、「l階しか変わらないんだから、2階部分と同じでなくても、もっと安く売れ!」と言いたくなるでしょう。ところが、そのことに気がつかない消費者の方(あえて、不動産会社が気がつかないようにしている)は、交渉することもなく、不動産会社の言うがままに、マンションを購入しているわけです。このように階が上なほど、たいした理由もないのに平米単価が高いというセールス方法は、新築分譲マンションの販売では一般的に用いられています。しかし、さすがに中古マンションの販売では通用しません。
中古マンションの市場では、原則として需要と供給によって価格が決まります。2階と3階で需給バランスが大きく変わることはありませんので、階数が多少違っても、ほとんど同じような平米単価となります。皆さんが価格交渉する際には、このような知識も持ちながら交渉するほうが、有利に交渉できると思います。という価格で案内されるわけです。もし、営業マンから、「この3階は、2階部分と景色や日照はほとんど変わりません。でも、2階の平