値引きは、どれくらいまで可能なのか?

マンションの値引き交渉をする上で、どのくらいまで値引きが可能なのでしょうか?もちろん、値引きに応じてもらえないマンションもありますので、全てのマンションが値引き交渉が可能で、その可能額を探るというわけではありません。超人気物件で、販売即日完売、キャンセル待ちになっているマンションなどは、値引き交渉に応じるわけはないのですから(それでも諸費用をサービスさせるとか、多少の交渉の余地はありますがてそれはご理解いただけると思います。さて、値引交渉可能マンションにおいて、値引き可能額を考えるポイントとしては、やはりマンションの利益率を考慮しなければなりません。一般に、マンション販売事業においては、利益事を叩%程度に設定しています。土地の仕入原価、建築費、広告費、近隣対策費、モデルルーム代、人件費、租税等その費用を全て合算し、それを0・9で割った額がマンションの販売総額になるようなプロジェクトになっているわけです。簡単に言えば、マンションの原価が9億円であり、総販売額が叩億円であれば、マンション販売事業というのは成立するということです。5000万円の販売価格のマンションのお部屋であれば却戸あればいいことになります。4000万円の販売価格のマンションのお部屋であればお戸必要になります。凄く土地の仕入れが安上がりだったような場合には、日%や却%の利益率も可能ですが、実際には、せいぜいよくて日%程度でしょう。このことを前提としてお話します。基本的には、このマンションの利益率叩%というラインを基本に考えていきます。ディベロッパlも商売でやっているわけですから、損してまでも売りたいと考えているはずはありません。ですので、通常は値引きするにしても、5%以下に抑えたいと思っています。一口に5%といっても、3000万円のマンションであれば150万円ですから、馬鹿にできません。車が1台買える値段です。どんなに値引きしても、叩%以下には押さえたいと考えています。そのため、通常の値引き限界値としては、売値の叩%と考えていていいでしょう。しかし、これはあくまでも通常の場合です。ディベロッバI側に異常事態が発生している場合には、値引き額が叩%を超えることも多いにありえます。異常事態というのは、極度の販売不振にかかっており、完売予定時期(竣工3ヵ月以内)に売り切れそうにないときです。売り出しスタート時点で、値引きにパンパン応じるデイベロッパlは、ほとんどありません。これは考えてみれば当然のことで、たとえば、八百屋さんのグレープフルーツも、販売開始直後には値引きの対象にならないことと同じです。八百屋さんのグレープフルーツは、いつまで経つでも売れず、とうとう痛み始めてしまったので「見切り品」として値引き対象となるのです。マンションというと、不動産なので、そんな生鮮食料品とは違うと思う人がほとんどでしょうが、さにあらず。マンションの事業スキlムが売れ残りを許さないものになっているため、スーパーの刺身のように、閉庖間際に叩き売られるのと同じ構造になっているのです。そのため、最初は定価で売りに出されます。この初期段階であまりにも売れ行き不振に陥ると、最初から販売価格の見直しが行われることがあります。つまり、当初販売予定していた販売価格から、5%から叩%程度販売価格を落として、再度売り出すことになります。これは、買主から値引き交渉を受けなくても、ディベロッパlが独自に値引いて売り出す手法です。利益を食っても、早期の完売を目指すわけです。ところが、このように販売価格を引き下げて売っても、そもそもお客様の反応がさっぱりなかったマ
ンションであれば、もともと何らかの売れない理由があったわけで、販売価格を引き下げたからといって、おいそれと販売が好調になるわけではありません。それでも、販売が堅調にならなければ、損を覚悟で値引いていくことにります。皆さんがマンション販売現場に行ったときに、まだマンションの建築に着工也していないようであれば、値引き交渉が成立しても、せいぜい5%程度と覚悟したほうがいいでしょう(それすらも、難しいかもしれません)。デイベロッパlは、余裕のあるスタート時点からマンション値引きに応じてしまい、後で苦しくなることは避けたいので、最初の方では、できるだけ値引きに応じないのが、一般的です。それで予定通りに売れていけばいいのですが、マンションはどんどん建築工事が進みます。マンションの中間検査で販売戸数の3分の2以下、竣工時で販売戸数の2分のl以下が売れ残っていたら、デイベロッパlは、あきらかに涙目です。なんとしても、売り切りたいディベロッパlは、マンションの完成具合に応じて、マンションの値引き率を上げてきます。マンション完成間際ならば、叩%の値下げ変渉に也応じる可能性があります。鰻工畿は、時抗の値引きだってありえるわけです。さらに、もっと値下げが可能な場合があります。それは、完売目前の最後の1戸、2戸です。その1戸が完売できれば、販売事務所やモデルを撤収でき、営業マンも他の現場に回すことができ、折込チラシやWeb広告などの広告費もかからず、光熱費や電話代などの諸経費もなくなり、金融機関には事業終了の報告並びに借入資金もできるわけですから、その魅力は計り知れません。他の販売プロジェクトの中盤で売ったマンションとは、その意味が大きく異なります。ディベロッパーとしは、なんとしてでも完売したいわけです。また、お客様サイドに立ってみても、最後の1戸、2戸ともなれば、マンションを自由に選ぶことはできません。販売開始直後であれば、さまざまな階、間取り、方角など選択肢が多かったのが、残り1戸になれば、もうその物件しかなく、選択肢は全くありません。ょうは、その物件を気に入るかどうかしかないわけです。選択肢が少なくなった分、何かお得なサービスがないと、お客はなかなかYESとは言えなくなるわけです。そのような双方の事情により、最後のt戸、2戸においては、初%値引きとか、お%値引きなどのお化け値引きが実現することがあります。これはもう合理的な値引きが行われているというよりも、売主買主の利害関係が一致した結果、ありえないようなお宝不動産(買主から見た場合)が出現しているものです。このような不動産を買っている買主は、ラッキーですね。さて、以上をまとめて「どこまで値引き交渉が可能か?」と言いますと、販売スタート直後は販売価格の5%までが攻防戦となり(販売スタート時点は、全く値引きに応じてもらえない場合もありえる。また、売れ行き絶好調マンションは、はなから値引き交渉は無理)、中盤から後半にかけては販売価格の叩%が値引きの攻防ラインになります(ただし、叩%に近づくほど利益がなくなりますから、抵抗が大お買い得物件として、そのマンションの最後の1戸、2戸は別格で、初%1お%の値引き交渉も不可能ではありません(まさに、お宝不動産です)。
マンションによって事情が違いますが、このような知識を持ちながら、値引き交渉に臨んでみてください。一般的には、叩%の値引き受渉が実現したら大成功だと言えます。きくなります)。さらに、竣工付近では叩%1日%もありえます(ここまで行くと、損切りレベルになります)。また、お買い得物件として、そのマンションの最後の1戸、2戸は別格で、初%1お%の値引き交渉も不可能ではありません(まさに、お宝不動産です)。マンションによって事情が違いますが、このような知識を持ちながら、値引き交渉に臨んでみてください。一般的には、叩%の値引き受渉が実現したら大成功だと言えます。家 売るなら今すぐ無料査定しませんか?